重磅！又一千亿房企正式违约

12月20日，“不死鸟”佳兆业正式坐实离岸债务违约的消息。

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根据公告披露，公司所发行的2021年6.5%优先票据12月7日到期，并未于该日支付本息共计4.129亿美元；2023年到期11.95%优先票据、2025年到期11.7%优先票据分别于11月12日、11月11日需兑付利息共计8837.63万美元，如今宽限期届满同样未支付。

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近一个月前，佳兆业已开始就到期债务进行交换要约及同意征求，但由于方案缺乏吸引力，并未获得境外债权人通过。佳兆业优先票据持有人的财务顾问公司，反向提供一份融资方案纾困，却同样未获得佳兆业管理层点头。

双方据此陷入谈判的拉锯战中，以致于债务构成实质违约。

面临全面债务重组

佳兆业是离岸债务规模最大的房企之一，除了12月7日到期的4亿美元债，该公司未来一年内也面临巨额债务到期。

DM查债通数据显示，佳兆业流通中的离岸债券共计17只，存续规模近118亿美元，平均利率约10.48%；其中一年内到期债券约6只，到期规模33.97亿美元，最快到期的是明年4月一笔5.5亿美元的票据。

即便只计算利息，粗略推算佳兆业每年仅离岸债券所需兑付利息也高达12.34亿美元，按当前汇率折算逾78亿元人民币。而去年全年，佳兆业归母净利润也仅为54.47亿元人民币，借助高息借款撬动发展的风险由此可见一斑，微信公众号地产八卦。

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高息借款模式一旦遭遇房价滞涨、房屋滞销，便容易对企业形成反噬作用。佳兆业原定于12月7日到期的美元债是今年下半年最大的一笔离岸债券，但受困于销售乏力以及担保公司锦恒财富理财产品违约，以及企业评级下调等情形，它早已陷入“短期流动性问题”。

11月25日晚间，佳兆业对2021年到期6.5%优先票据的本金4亿美元进行交换要约及同意征求，开出的条件包括现金偿付2.5%及资本化利息，将票据延期一年半，而且不提供额外信用增级。最终因接纳率低于95%，交换要约于12月3日宣告失效。

同时根据媒体报道，佳兆业离岸债券持有人委托财务顾问公司Lazard于11月30日向郭英成提议了新的重组方案。该方案不仅同意为佳兆业债务展期，还额外提供最多36亿美元资金支持旧改业务，但索取高达25%至30%收益率，并以佳兆业美好、星岛集团等资产作为抵押。

Lazard提议的重组方案并未吸引佳兆业管理层，12月10日市场已传言，佳兆业可能会予以拒绝。至今，双方仍未达成一致。

过去曾积极自救

据悉，在佳兆业旗下锦恒财富出现逾期兑付之前，佳兆业内部也进行过自救行动。

这家被称为“不死鸟”的企业有过绝路逢生的经历。数年前，佳兆业及其实控人郭英成在公司即将易主之际上演逆袭之战，让外界对这家再度陷入困境的房企有着别样的期望。事实上，佳兆业在这一次面对危机时，的确显示出较强的求生欲望。

过去这两个月，佳兆业的应对尚算积极。2021年10月3日，佳兆业通过抵押旗下物业公司佳兆业美好67.18%股权，向中国山东高速金融集团有限公司（以下简称“山高金融”）融资不超过1.2亿美元。

据山高金融10月3日公告，于9月30日，山高金融间接全资附属公司与佳兆业的全资附属公司叶昌投资订立认购协议，同意认购叶昌投资发行的本金总额不超过1.2亿美元票据，期限约为一年，票面利率为每年11.5%。

在认购协议同日，佳兆业与山高金融还订立一份抵押协议，抵押佳兆业美好67.18%股权，这是佳兆业持有这家上市公司的全部股份。

此外，佳兆业还将在深圳的18个项目摆上货架，总货值约818亿元。据悉，佳兆业拟处置的资产以深圳商业地产项目为主，而这份拟处置清单具体包括：

南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。

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但至今佳兆业仍未能成功出售深圳的项目。深圳某房企曾洽谈过佳兆业的项目，该公司人士表示，收并购的核心不在于资金，它需要考虑项目的负债，以及背后还有哪些坑等等因素。

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