国家政策大面向好，2022住宅新开工规模能否扭负为正？

2021年注定是不平凡的一年。新冠疫情实现了二次变异，再次在除中国之外的全球肆虐横行。而中国则交出了全世界最耀眼的答卷，不但疫情控制住了，而且＊＊会、＊＊会在中国顺利召开；更重要的是，中国经济还在稳步发展。

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根据国家统计的初步核算，2021年中国国内生产总值114.37万亿元，按不变价计算，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。2021年房地产住宅投资占GDP的9.7%，达11.1万亿元，占房地产投资总额的75%，同比增长6.4%。2021年开启了中国房地产市场真正意义上的“房住不炒”元年，楼市良性循环正式开启。但受政策、行业和市场多重调控影响，再加上房地产土地购置面积同比增幅连续三年下滑，2021年商品住宅新开工面积降幅明显，住宅新开工规模为14.6亿平米，同比下滑10.9%。

奥维云网地产大数据监测的住宅工程项目包括：住宅地产项目（普通商品住宅、普通公寓、政府保障房、回迁房、公共租赁房、经济适用房、共有产权房、酒店式公寓、别墅等）、以及含住宅的综合地产项目。

华东区域份额提升至39.7%，武汉、重庆、成都领衔新开工规模城市TOP3

据奥维云网地产大数据工程监测数据显示，华东区域依然为2021年住宅地产新开工面积规模的主力军，其区域份额占比为39.7%，与2020年相比，结构份额提升了1.1%。其次，华北区域的住宅地产新开工面积规模份额占比为15.1%，结构份额与去年相比下滑了3%。西南区域的住宅地产新开工面积规模位居第三，其份额占比从2020年的10.6%提升至13.8%。

另外，其他四个区域中，华南、华中的住宅地产新开工面积规模份额占比，较2020年下滑了2%。而西北、东北则恰恰相反，住宅地产新开工面积规模份额占比，分别提升至6.6%、3.3%。

数据来源：奥维云网地产大数据

从城市等级来看，新一线城市的住宅新开工规模最大，份额占比达23.6%，其次，二、三线城市的份额占比也都超过21%。

从住宅项目新开工面积区域&城市等级来看， 新一线城市中，华东区域、华中区域、西南区域等的内部份额占比累计超过80%，为新一线城市住宅新开工主力分布区域，其内部份额占比均超过25%。

二、三、四线城市中，则重点集中在华东区域，内部份额占比分别为66.1%、45.9%、36.7%，主要是长三角环沪、环杭州等省会城市“都市圈”效应延申拓展而至；而其他城市（包括五线及以上级别城市）住宅新开工规模则集中在西北、西南区域，内部份额占比累计近五成，主要是国家民生保障房体系继续发挥重大作用。

2021年，住宅工程新建项目TOP30城市住宅建筑面积为54042.3万平米，与2020年相比，下滑了2%。其中，住宅地产新开工面积规模武汉、重庆、成都、北京、济南位居前五。其中TOP1城市为武汉，其住宅建筑面积达4139.5万平米，同比下滑21.3%，主要在同等生产力的情况下，新开工与完工待交付的生产能力此消彼长；2021年武汉住宅工程的生产力重点在住宅完工待交付面积规模发力，其规模同比增长31.2%，从而导致武汉在住宅新开工规模上有一定幅度下滑。

数据来源：奥维云网地产大数据

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各项政策利好，2022年新开工规模受益明显

2021年，房地产政策调控明显，而进入2022年以来，各项房地产政策利好信号不断，楼市暖风频吹。

一、2022年1月16日国家发改委发布《关于做好近期促进消费工作的通知》，通知要求促进住房消费健康发展，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。其第八条明确表示：

“促进住房消费健康发展。加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。”“推进保障性住房建设，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给。支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

二、2022年1月17日中国人民银行（简称央行）公告确认：为维护银行体系流动性合理充裕，2022年1月17日开展7000亿元中期借贷便利（MLF）操作和1000亿元7天期公开市场逆回购操作，中标利率分别为2.85%、2.10%，中标利率均下降10个基点。这是MLF利率连续21个月“原地踏步”后，首次下降。我们认为，本次降息政策的实施，虽然不是专门针对楼市，但降息对于楼市肯定是直接利好，在楼市政策见底的情况下，有利于推动楼市房企安稳着地。

三、2022年1月18日下午，中国人民银行副行长刘国强等一行在＊＊＊2021年金融统计数据资讯发布会上答记者问中明确表示：把货币政策工具箱开得再大一些，保持总量稳定。

四、2022年1月20日央行宣布：LPR“双降”。据央行授权全国银行间同业拆借中心当日公布的最新数据显示，1年期LPR为3.7%，较上月下降10个基点，且是连续第二个月下降；5年期以上LPR为4.6%，较上月下降5个基点，为时隔21个月首降。我们认为，本次LPR下降对购房者以及使用LPR贷款的贷款者来说，真的是值得高兴的好消息。LPR的下降，全国许多地区的房贷利率都降了不少。引自财联社的报道，北京、上海、深圳三座一线城市的首套房贷利率分别降到了5.15%、4.95%、4.9%，也就是说现在贷款买房要比之前少还很多利息。因此备受关注（1年期LPR更多关系到企业短期贷款成本，5年期以上LPR则影响企业中长期贷款成本、固定资产投资以及个人商业性住房贷款等）。

五、2022年2月8日，中国人民银行、银＊＊＊发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

在满足购房者需求方面，2021年下半年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，2022年1月20日，全国住房和城乡建设工作会议也重点强调要充分释放居民住房需求。

以上国家部委如发改委、央行、住建委等部门颁发的政策，将有利于楼市的直接利好，同样对于房地产住宅新开工规模也是非常的利好。虽然目前整个房地产大环境还可能存在着一定的不确定性；但从宏观政策、商品住宅成交规模、土地供应总量等全方面考量并做综合预测。预计2022年整体市场将会逐步回暖，住宅地产新开工规模将扭负回正。根据奥维云网（AVC）预测数据显示，2022年住宅新开工面积保守估计与2021年持平约为14.6亿㎡（约1200万套），考虑市场需求及其他综合向上因素等，预估新开工面积将在15-15.5亿㎡范围（约1250-1300万套）,为我国的民生提供更多的保障。

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